스트레스 DSR 이라고 하니 말이 복잡해서 뭔가 계산도 복잡할 것 같은 느낌인데요. 스트레스 DSR 계산기 계산법 정말 쉽습니다. 별 거 없어요. 아래에서 쉽게 바로 살펴보고 2단계 스트레스 DSR 달라진 점과 계산 예시도 보여드리겠습니다.
DSR이란?
먼저, DSR에 대해 이해할 필요가 있는데요.
DSR은 총부채원리금상환비율로, 차주의 연소득 대비 모든 금융부채의 원리금 상환액 비율을 나타냅니다.
예를 들어, 연소득이 1억 원인 차주가 매년 4000만 원의 대출 원리금을 상환해야 한다면, DSR은 40%가 됩니다.
일반적으로 은행 대출에는 DSR 40%, 비은행 대출에는 DSR 50%가 적용됩니다. 40%라고 기억하시면 될 것 같아요.
그럼 스트레스 DSR이란?
금리를 추가하는 것입니다. 스트레스 DSR 2단계에서는 0.75%가 추가되는 것으로 정해져 있고 25년부터는 1.5% 가 예상되고 있습니다.
계산하는 방식이 따로 있는데요.
과거 5년 중 가장 높은 월별 금리에서 현재 금리를 빼서 계산하는데 하한 1.5%, 상한 3%가 적용됩니다. 지금은 하한 1.5%가 적용되고 있는 것이구요.
향후 변동되는 스트레스 금리는 은행연합회 사이트(kfb.or.kr)에서 확인할 수 있습니다.
3단계에서는 1.5%가 전부 적용되지만 이제 2단계 시행이라 절반인 0.75%만 적용된다고 보시면 됩니다.
즉 DSR 계산 시 원래 이율에다가 0.75%를 더한 이율로 계산하는 것인데요. 4% 금리로 대출 받았다면 4.75%로 계산해서 내 연소득의 40%를 넘지 않도록 대출 한도를 계산한다고 보면 됩니다.
DSR 2단계 24년 9월부터 변경
다른 지역은 주담대 시 0.75%를 추가해서 한도를 계산하지만 24년 9월부터 수도권은 1.2%로 상향 조정하게 됩니다.
즉 5% 대출 예정이면 6.2%로 계산해서 대출 한도를 계산하는 것인데요.
▽ 예시로 설명드리겠습니다.
- 연소득: 5000만원
- 대출 금액: 3억원
- 대출 금리: 5%
- 대출 기간: 30년
1) 기존 연간 원리금 상환액 계산:
월 상환액 = 약 161만원
연간 상환액 = 161만원 × 12 = 1932만원
2) 스트레스 금리 2단계 적용 (5% + 0.75% = 5.75%): 수도권 외 지역
월 상환액 = 약 175만원
연간 상환액 = 175만원 × 12 = 2100만원
3) 스트레스 금리 2단계 적용 (5% + 1.2% = 6.2%): 수도권 지역
월 상환액 = 약 184만원
연간 상환액 = 184만원 × 12 = 2208만원
4) 스트레스 DSR 계산:
* 스트레스 DSR 없을 경우 = (1932만원 / 5천만원) × 100% = 38.64%
40% 내로 들어오니 3억원 대출이 가능합니다.
* 스트레스 DSR 2단계 적용 시
수도권 외 지역 = (2100만원/5천만원) = 42%
수도권 지역 = (2208만원 / 5000만원) × 100% = 44.16%
두 상황 모두 40%를 넘기 때문에 DSR 40% 충족할 수 없습니다.
수도권의 경우 연봉 대비 한도 축소로 빚을 많이 내서 새로 집 사기는 어렵다고 보시면 됩니다.
스트레스 DSR 계산기 이용하기
네이버에서 DSR계산기를 검색하면 됩니다.
내용을 넣고 하단에 스트레스 DSR 적용에 보시면 변동형, 혼합형, 주기형 이렇게 형태에 맞게 선택할 수 있게 되어 있습니다. 현재는 스트레스 DSR 1단계 기준입니다. 선택한 뒤 [계산하기] 버튼을 눌러 계산해볼 수 있습니다.
참고) 변동형 vs 혼합형 vs 주기형
변동형의 기준은 5년 미만입니다. 예를 들어 3년마다 변동금리다 하면 스트레스 DSR이 그대로 적용되는 것입니다.
혼합형은 5년 고정금리 후 변동금리 이런식의 상품이구요. .주기형은 말그대로 5년 주기로 금리 변동 이런식의 상품을 의미합니다.
개인에 따라 적용되는 스트레스 DSR 금리가 다르니 은행에서 대출 실행 시 꼭 확인해보시기 바랍니다. (계산기를 이용하시면 머리 아프게 계산할 필요 없어요.)
그 외 내용들 정리
1) 예외사항
8월 31일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매계약이 체결된 일반 주택담보대출에는 1단계 스트레스 DSR이 적용됩니다.
2) 모든 가계대출에 적용
2024년 9월부터 은행권은 신규로 취급하는 모든 가계대출에 대해 예외 없이 내부 관리 용도로 DSR을 산출합니다. 이는 기존에 DSR이 적용되지 않던 대출(예: 정책모기지, 중도금·이주비대출, 전세대출, 총 대출액 1억 원 이하 대출 등)에도 해당됩니다.
2단계 스트레스 DSR 시행에 앞서 스트레스 DSR 계산법 계산기에 대해서 살펴봤습니다. 신규 대출의 경우 이런저런 제한이 많이 걸리니 기존 대출 연장을 꼭 하는 것이 좋을 것 같습니다.