자취방에 생긴 곰팡이
계약기간이 끝나 집을 나가야 하는데 임대차한 집에 곰팡이가 생겨 임대인과 임차인 간의 트러블을 겪을 수 있습니다. 심한 경우에 임대인이 돈을 물어내라고 요구할 수도 있습니다. 이런 경우에 수리비를 임차인이 책임져야 할까요?
한 사례를 설명하겠습니다. 한 가족(임차인)이 주택에서 월세로 들어와 살았는데 작은방과 거실 천장에서 물방이 고이면서 떨어지고 벽지가 젖어 가구, 옷, 가방 등에 곰팡이가 심하게 생겼습니다. 임대인은 참고 지내다 참기 어려워져 집주인과 임대차계약을 합의 해지했습니다. 임차인은 나중에 집주인에게 이로 인한 손해비(이사비, 가구분해비용, 세탁비 등)에 대해 배상을 청구했습니다.
이때 임차인은 집주인에게 손해비 배상을 받을 수 있을까요? 문제 해결을 위해선 누구에게 손해배상의 책임이 있는지 의무를 알아야 합니다.
임대인과 임차인의 의무
임대인의 의무
민법 제623조(암대인의 의무)는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”라고 규정하고 있습니다.
민법은 원칙적으로, 수리 의무는 ‘임대인’에게 있다고 말하고 있습니다. 즉 임대인은 목적물을 ‘임차인이 사용 또는 수익하는 데 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적 의무’가 있는 것입니다. 수리하지 않으면 목적물 사용, 수익할 수 없는 상태가 되었을 때 그 수리 의무는 임대인에게 있으며, 천재지변 또는 불가항력으로 목적물이 파손된 경우에도 임대인이 책임을 지게 되어 있습니다. 임대인이 이 의무를 이행하지 않으면 이것은 임대인의 계약 위반입니다.
임차인의 의무
민법 제634조(임차인의 통지의무)는 “임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.”라고 규정합니다.
법적으로 수리 의무는 임대인에게 있으며, 임대임에게 적절한 조치를 강구하기 위해 만들어진 규정입니다. 임대인에게도 수리 의무가 있는데 수리해 주지 않는다면 임차인은 자기 비용으로 수리하고 이 수리비를 청구하면 됩니다.
임대인의 수선의무 범위
그렇다고 임대인이 모든 걸 다 수선해 주지 않습니다. 임차인은 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것에 수리 의무를 가지고 있습니다. 전구 교체 등 간단한 소모품은 임차인이 수리해야 합니다.
임대인은 난방, 전기시설, 상하수도 등 주요 설비의 노후·불량에 대해 수선의무를 지고 있어 수리해 주어야 합니다. 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다.
수선하지 아니하면 임차인이 임대차의 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담해야 합니다.
그러나 임차인이 목적물의 문제를 임대인에게 말하지 않으면 수선할 수 없습니다. 임차인은 이에 대해 통보해야 합니다. 임대인이 통지를 받지 못해 수선하지 못한 것은 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임, 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것입니다.
전셋집에 생긴 곰팡이는 누가 책임지나…
전셋집에 곰팡이가 생기는 것은 임차인의 잘못이 아닙니다. 전셋집의 하자가 그 원인입니다. 위 민법에 따라 임대인에게 수선의무가 있으며 임차인에게 그 책임을 물을 수 없습니다.
그러나 임차인이 곰팡이에 대해 통지하지 않았으므로 수선을 하지 않아 생긴 손해는 손해배상을 청구할 수 없습니다.
위 판례의 경우 건물에 하자가 있는 것이 인정되고 피해를 입은 사실은 인정되지만, 집주인에게 통지하였으면 수선해 주었을 것입니다. 수리로 인해 피해도 발생하지 않았을 것입니다. 손해배상이 인정되지 않았습니다.
건물 하자에 대해 수선의무는 계약에 따라 다릅니다. 계약 시에 수선의무 범위를 제한하는 문구가 있는지 잘 살펴보아야 합니다. 건물에 하자가 생기면 즉시 임대인에게 통지를 해야 하며 서면 통지나 녹취 등의 증거를 남겨야 합니다. 통지 후 수선을 해주지 않아 발생한 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.
[3줄 요약]
1. 전셋집에 하자가 생긴 경우 수리 의무는 임대인이 지는 것임.
2. 임대인은 목적물을 임차인이 사용하는 데 필요한 상태를 유지하여야 할 적극적 의무를 다해야 함.
3. 임차인이 목적물의 문제를 임차인은 이에 대해 통보해야 하며 임대인이 통지를 받지 못해 수선하지 못한 것은 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임, 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않음.
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